Индивидуализация объектов недвижимости – создание холдинговой компании

Желательно создавать столько компаний, сколько имеется зданий: такая схема позволит осуществлять переход собственности, относящейся к каждому зданию, путем продажи долей (ценных бумаг) соответствующей компании по недвижимости.

В этом случае предмет деятельности каждой из компаний, определенный в уставе, не будет распространяться на управление любой недвижимостью, принадлежащей компании, но будет относиться к приобретению или управлению только конкретной недвижимостью.

Объединение этих различных компаний по недвижимости может быть выполнено путем создания холдинговой компании, в которую различные партнеры компаний по управлению недвижимостью вносят свои доли. Вклад в холдинговую компанию может быть сделан в полное или голое владение (без права пользования), в этом случае вкладчики сохраняют узуфрукт своих долей.

Целью создания холдинговой компании является не только объединение нескольких гражданских компаний, каждая из которых владеет объектом недвижимости: может быть выгодно иметь доли компании по недвижимости, не облагаемой налогом на прибыль юридического лица, для компании, облагаемой этим налогом. Эта договоренность затем позволяет партнерам, являющимся физическими лицами, пользоваться режимом корпоративного налогообложения, не подвергая безотзывно свою компанию этому режиму.

В случае, когда эта схема осуществляется, и при этом компания по управлению недвижимостью уже функционирует и генерирует прибыль, вложенную в резерв, ответ министерства указывал, что операция, посредством которой партнеры компании по управлению недвижимостью, не облагаемой налогом на прибыль юридического лица, вносят свои доли в фонд Компании, подлежащей обложению этим налогом, не влияет на налоговый режим компании. Компания по управлению недвижимостью остается подчиненной режиму партнерства; распределение прибыли, полученной за годы до внесения взносов и формирования резерва, осуществлялось без налогообложения, поскольку эта прибыль уже облагалась налогом.

Однако этот министерский ответ не был принят BOFIP – Официальным бюллетенем по финансовому праву.

Использование компании по управлению недвижимостью (SCI), облагаемой налогом на прибыль юридического лица, в качестве холдинговой компании

а) Нейтрализация прироста капитала от вклада … до будущей продажи

Статья 150-0 B Налогового кодекса (CGI) устанавливает механизм отсрочки налогообложения в случае внесения ценных бумаг, если вкладчик не контролирует компанию-получателя после внесения взноса. Если он ее контролирует, прирост капитала будет не приостановкой налогообложения, а переносом налогообложения на другой период (Налоговый кодекс, статья 150-0 B).

В любом случае, независимо от того, откладывается ли налог на прирост капитала или приостанавливается, прирост капитала, полученный в связи с внесением ценных бумаг в эту компанию по управлению недвижимостью, не требует привлечения ревизора по оценке взносов и не будет облагаться налогом немедленно во время вклада.

Если налоговая отсрочка применялась, то только в случае продажи ценных бумаг, принадлежащих холдинговой компании, будет считаться, что они имеют стоимость, равную первоначальной стоимости внесенных ценных бумаг.

Следовательно, будущая продажа акций этой холдинговой компании будет зависеть от оценки, произведенной во время взноса, и все еще не облагаться налогом.

Однако холдинговая компания может продать полученные взамен ценные бумаги, рассчитав свой будущий прирост капитала относительно сохраненной стоимости вложенных ценных бумаг. Следовательно, некоторые видят в этом удобный способ не платить налог на прирост капитала при продаже ценных бумаг.

В этой ситуации вознаграждение за вклад может представлять собой денежный платеж, равный максимум 10% от номинальной стоимости ценных бумаг, выпущенных в качестве вознаграждения за вклад.

В этом случае часть взноса, выплачиваемая ценными бумагами, продолжает получать прибыль от отсрочки налогообложения, и … таким образом, прирост капитала, относящийся к остатку, не облагается налогом немедленно. Сумма полученного остатка, однако, будет принята во внимание в случае последующей продажи ценных бумаг, предоставленных для обмена, поскольку цена покупки ценных бумаг будет уменьшена на сумму остатка).

Если, с другой стороны, отсрочка налогообложения применялась во время взноса, последующая продажа ценных бумаг холдинга приведет к налогообложению отложенного прироста капитала, а также денежного взноса, который может быть получен во время внесения ценных бумаг (который должен также быть менее 10% от номинальной стоимости полученных ценных бумаг).

Для компании по управлению недвижимостью стоимость приобретения ценных бумаг, внесенных и возмещенных капиталом, переданным в обмен, составляет первое условие будущего прироста капитала, который она получит во время дальнейшей перепродажи акций.

б) Практически полная нейтрализация налогообложения полученных дивидендов

Что касается дивидендов, полученных холдинговой компанией, налоговые последствия от них будут почти нулевыми, если компания-распространитель принадлежит холдинговой компании как минимум на 5%.

Действительно, применение статей 145 и 216 A Налогового кодекса позволяет при определенных условиях освобождать от налога полученные дивиденды. Это выражается в сохранении в налоговом результате гражданского общества 5% распределяемого валового дохода, при этом восстановление (сторнирование) покрывает только 95% полученных чистых дивидендов.

Однако, начиная с финансовых операций, открытых 1 января 2016 года, эта квазинейтрализация может быть поставлена ​​под сомнение налоговой администрацией в связи с применением новой оговорки о борьбе со злоупотреблениями, введенной в пункте 6 статьи 145 Налогового кодекса.

Таким образом, отныне исключены из преимуществ налогового режима материнских компаний и филиалов дивиденды, распределяемые в рамках схемы или серии схем, которые были созданы для получения в качестве основной цели или в рамках одной из основных целей налогового преимущества, противоречащего цели налогового режима системы материнских компаний, что не является подлинным с учетом всех фактов и соответствующих обстоятельств.

Для применения этого пункта, введенного для борьбы с злоупотреблениями, одна схема или серия схем будут рассматриваться как не аутентичные, в той мере, насколько эта схема или эта серия схем не будут реализованы по уважительным коммерческим причинам, которые отражают экономическую реальность.

Налоговая администрация указала в этой связи, что понятие коммерческих причин следует понимать в широком смысле любого экономического обоснования, даже если оно не связано с осуществлением коммерческой деятельности в значении статьи 34 Налогового кодекса. Вероятнее всего, структуры, реализующие организационную цель, будут рассматриваться как имеющие веские основания в значении статьи о структурах владения активами, финансовой деятельности или т.п.

Если административная доктрина трактуется в широком смысле, рекомендуется дождаться принятия заявки и интерпретации, которые будут выполнены службами проверки …

Наконец, следует отметить, что если две компании выберут налоговую консолидацию (интеграцию), эта 5% доля не будет облагаться налогом и будет нейтрализована как часть суммарного результата группы.

Пример

Лицо владеет 2,5% капитала компании с ограниченной ответственностью с подпиской на 250 000 евро, которая распределяет 250 000 евро в виде дивидендов.

Денежное выражение такого участия составляет 2,5 миллиона €.

Средняя ставка налога на прибыль составляет 40%.

Если ситуация остается неизменной в течение 4 лет, а затем владелец перепродает это участие для инвестирования на бирже:

он платит за каждый год 125 000 € x 40% = 50 000 € подоходного налога и 250 000 € x 15,5% = 38 750 € социальных взносов;

он платит за прирост капитала ((2500 000 € – 250 000 €) x 50%) х 40% = 450 000 € в виде налога на прибыль и (2 500 000 € – 250 000 €) х 15,5% = 348 750 € социальных отчислений (обратите внимание, что с 1 января прирост капитала подлежит прогрессивной шкале налогообложения с вычетом из налогооблагаемой базы в связи с длительностью владения, в данном случае 50%, и отчислениями на социальное страхование по ставке 15,5%).

Таким образом, в течение периода инвестирования владелец получает 645 000 € в качестве чистых дивидендов и 1 701 250 € чистой прибыли от прироста капитала на общую сумму 2 346 250 €.

Если он создает компанию по недвижимости в форме холдинга с первого года, в которую он вносит ценные бумаги акционерного общества на сумму 2 500 000 €, которая перепродает их на четвертый год по этой цене:

компания ежегодно платит 250 000 € x 5% x 33,33% = 4200 € налога на прибыль;

компания генерирует прирост капитала от перепродажи ценных бумаг акционерной компании в размере 2500 – 2500 = 0 и, следовательно, не платит налог на прибыль компании.

Таким образом, в течение периода инвестирования она получит 183 000 €в виде чистых дивидендов и 2 500 000 евро в виде чистого прироста капитала, то есть общая доступная сумма составит 3 483 000 евро.

Наша юридическая фирма поддерживает ассоциацию и гражданские проекты